Auction / 옥션

참고로 이 글은 TradeMe Property에서 개인이 REAA2008 자격증을 보유한 에이전트나 중개인 없이 진행하는 온라인 경매와는 무관합니다.

이 글은 실제 옥션을 최소 두 번 이상 직접 참관한 뒤 읽으면, 옥션이 어떤 논리와 흐름으로 진행되는지 훨씬 쉽게 이해할 수 있습니다. 옥션의 구체적인 진행 방식을 설명하기에 앞서, 먼저 옥션과 관련된 주요 용어부터 정리합니다.

옥션 관련 주요 용어

Campaign(캠페인)

매물을 시장에 내놓는 시점부터 옥션 날짜까지의 기간을 말합니다. 일반적으로 3주 캠페인이 기본이며, 이 기간 동안 주말 오픈홈이 세 번 포함됩니다. 경우에 따라 4주 또는 5주까지 연장되기도 합니다.

Auctioneer(옥셔너 / 경매인)

에이전시에 소속된 경매 진행자로, 경매가 편파적이거나 불공정하게 진행되지 않도록 관리할 법적 책임이 있습니다. 매물의 하자와 포함되는 동산(Chattel)을 모두 고지해야 할 의무가 있으며, 경매의 흐름과 입찰 단위(increments)를 조정합니다. 옥셔너의 목적은 리저브 금액과 관계없이 Vendor가 최대한 높은 가격을 받을 수 있도록 유도하는 것이며, Vendor를 제외하고 리저브 금액을 아는 유일한 인물입니다.

Register(레지스터 / 등록)

옥션에 참여해 입찰하기 위해서는 옥션 시작 전에 반드시 등록을 마쳐야 합니다. 등록 서류에는 낙찰 시 매매를 진행하겠다는 법적 동의가 포함됩니다. 등록하지 않은 사람이 입찰을 시도할 수는 있지만, 고의적으로 등록을 회피한 채 가격만 올리거나 구매 의도 없이 입찰하는 행위는 부적절하며 기만 행위에 해당합니다.

Reserve(리저브 / 내정가)

Vendor가 ‘이 가격이면 팔겠다’고 정한 최소 금액입니다. 리저브는 보통 옥션 시작 24시간 전에 최종 결정되며, Vendor가 직접 금액을 적어 밀봉한 뒤 옥셔너에게 전달합니다. 한 번 정해진 리저브는 옥션 도중 상향 조정할 수 없으며, 입찰가가 리저브에 도달하는 순간 매물은 On the Market 상태가 됩니다.

다만 옥션 도중 최고 입찰가가 리저브에 미치지 못할 경우, Vendor의 판단에 따라 리저브를 낮출 수는 있습니다. 그러나 바이어 입장에서 충분히 경쟁이 붙었음에도 On the Market 선언이 나오지 않는다면, 리저브가 과도하게 높다고 판단하게 되고 이후 협상 자체를 꺼리게 되는 경우도 발생합니다.

한 에이전트의 표현에 따르면, “가장 받고 싶은 가격”과 “이 가격에도 안 팔리면 팔지 않겠다”는 금액의 중간 지점이 적정 리저브라고 합니다.

Passed-In

최고 입찰가가 리저브에 도달하지 못한 경우, 또는 등록된 입찰자가 없어 입찰 자체가 이루어지지 않은 경우 모두 Passed-In으로 처리됩니다. 한국식 개념의 유찰·패찰 구분 없이, 낙찰되지 않은 매물은 모두 Passed-In으로 분류되며, Passed-In된 매물은 같은 조건으로 다시 옥션에 부칠 수 없습니다.

Lot

옥션 진행 순서를 의미합니다. 보통 옥션 48시간 전 또는 해당 주의 세일즈 미팅에서 각 매물의 순서가 정해집니다. 예를 들어 옥션에서 12번째로 진행되는 매물은 Lot 12로 불립니다.

옥션의 기본 구조

옥션은 Unconditional Buyer만 참여할 수 있는 매매 방식입니다. 특별한 사전 합의가 없는 한, 계약 조건과 Settlement Date는 매매계약서에 명시된 그대로 적용됩니다. 조건 없는 바이어들만 입찰하기 때문에, Vendor 입장에서는 가격 하나만 보고 결정을 내릴 수 있는 가장 단순하고 명확한 판매 방식입니다.

반대로 옥션 이후에는 다양한 조건이 붙은 오퍼들이 들어오기 때문에, “차라리 옥션에서 리저브를 낮춰 팔 걸”이라는 후회가 생기는 경우도 적지 않습니다.

각 Lot의 옥션은 옥셔너가 매물의 기본 정보를 설명하는 것으로 시작됩니다. 주소, 방 개수, 주요 특징, 유의사항, 포함되는 Chattel 등을 고지한 뒤 Public에게 Starting Bid를 요청합니다.

Starting Bid 자체에는 큰 의미가 없습니다. CV보다 훨씬 낮게 시작할 수도 있고, 반대로 높게 시작할 수도 있습니다. Starting Bid가 낮다고 매물이 싸게 팔리는 것도 아니고, 높다고 리저브에 가깝다는 의미도 아닙니다.

입찰 단위(increments)는 상황에 따라 10만, 1만, 5천, 1천 단위로 조정되지만, 한 번 단위가 작아지면 다시 크게 늘어나는 경우는 드뭅니다. 옥셔너는 Vendor의 이익을 위해 입찰 단위를 지나치게 낮추는 것을 거부할 수도 있습니다.

Starting Bid 이후 리저브에 도달하기까지, 입찰자는 한 명일 수도 있고 여러 명일 수도 있습니다. 처음 입찰을 시작한 사람이 끝까지 남을 수도 있고, 중간에 예산을 초과해 탈락할 수도 있습니다. 중요한 것은 입찰자 수가 아니라, 리저브를 넘어서 On the Market이 선언되는 순간부터가 진짜 경쟁의 시작이라는 점입니다. 이때 마지막까지 남는 사람이 최종 낙찰자가 됩니다.

옥션 상황별 정리

Case 1: Registered Bidder가 0명일 때

옥셔너는 해당 매물이 Passed-In 되었음을 선언하고 다음 Lot으로 넘어갑니다.

Case 2: Registered Bidder가 1명일 때

유일한 입찰자에게 상황이 설명되며, 옥션은 리저브에 도달하도록 유도하는 방식으로 진행됩니다. Negotiator가 개입해 입찰자가 점진적으로 금액을 올리도록 유도하며, 입찰자가 외친 금액만 공식 Bid로 인정됩니다. 경쟁자가 없기 때문에 리저브에 도달하는 순간 낙찰되고 계약 절차로 넘어갑니다.

Case 3: Registered Bidder가 2명 이상일 때

경쟁이 붙으면 가격이 리저브를 초과하는 이상적인 시나리오가 될 수 있습니다. 하지만 경험 있는 바이어들은 리저브가 공개되기 전까지는 무리하게 패를 드러내지 않습니다. 리저브가 얼마인지 모르는 상태에서 경쟁할 이유가 없기 때문입니다. 리저브가 수면 위로 드러나는 순간, 그때부터 본격적인 경쟁이 시작됩니다.

Case 4: 입찰했던 매물이 Passed-In 되었을 때

에이전시는 마지막 입찰 금액으로 오퍼를 넣을지 여부를 묻습니다. 이는 의무 사항이 아니며, 해당 금액으로 오퍼를 넣을 필요도 없습니다. 옥션 이후에는 Vendor가 이후 들어오는 다양한 Conditional Offer들과 비교하게 되므로, 오퍼를 넣을 경우 신중해야 합니다.

낙찰이 이루어지면 Winning Bidder와 Vendor는 에이전트의 안내에 따라 별도의 공간에서 매매계약서를 작성합니다. 별도 안내가 없는 경우, 낙찰가의 10%를 당일 에이전시의 Trust Account로 지불하는 것이 일반적입니다.