‘거래를 희망하는 매물’의 주택매매방식 혹은 법에 관련하여 궁금한점이 있을때에는 브로커, 변호사 혹은 에이전트에게 직접적 문의를 권합니다. Auction 혹은 Negotiation(이하:네고)에 들어가기에 앞서 과정과 흐름의 이해도를 높이고자 만들어진 내용일 뿐, 해당 내용은 법적 책임을 지지 않습니다. 참고만 하십시오.

 

여러 매매방식을 거론하기에 앞서, 대체적으로 매매 자체가 이루어지는 순서를 이해 해야지만 파는사람(이하: Seller/Vendor)의 입장을 이해 함으로서 구입이 이루어졌던 이루어지지 않았던, 성공적인 결과를 이룰 수 있습니다.

 

– 순서 –
1. Vendor가 어떤 이유가 있어서 (1), 보유하고 있는 Residential Property를 팔아야겠다고 마음을 먹고 에이전트/들 에게 연락합니다.

 

2. 연락을 받은 에이전트/들이 최근에 주변에서 비슷한 조건의 매물들이 팔린 기록을 바탕으로, 현 부동산 매매추세, 부동산시장의 움직임등을 더하여 예상판매가격 – Appraisal을 서면으로 제출 – 왜 그 가격에 팔릴꺼라고 생각하는지, 더 높은 가격에 팔릴려면 어떤부분을 보완해야하는지, 시기를 좀 더 봐서 마켓에 내놓는게 언제가 더 좋은지, 팔리는 금액에 따라 얼마의 수수료를 내야하는지(가격에 상관없이 가가격이 올라갈수록 금액대비 수수료%는 낮아지지만 금액자체는 내려가는등 Agency, Agent마다 차이가 있을 수 있음), 여러 매매 방식에 대한 장단점, 등등 에 관한 이야기를 합니다.

 

3. Appraisal과 조건이 만족스러운 에이전트와 일을 진행하겠다는 의사를 표하고 Vendor와 Agent간의 고용계약서를 작성합니다.

 

4. Agent가 마켓에 내놓기전까지, Vendor는 집을 마켓에 내놓을 수 있는 수준으로 만듭니다. 필수는 아니지만, 기본적으로 Landscaping 과 staging을 동반하며, 벽을 새로 칠한다거나, 블라인드/커텐을 새로한다거나, 전등을 신형으로 교체하는등 인테리어를 바꾸기도 합니다. 이에따라 마켓에 내놓는 시기가 늦춰지기도 합니다.

 

5. 매물이 준비가 되었을때는 포토그래퍼/비디오그래퍼가 와서 2-3시간남짓동안 촬영을 합니다. 이때 평면도/Floor Plan에 필요한 치수도 재게됩니다.

 

6. 매물을 마켓에 내놓는다는 서명을 Vendor가 합니다(2). 이 서명 없이는 마켓에 내놨다고 할수도, 에이전트는 Public 에게 매물을 보여줄 수도 없습니다. 서명을 한 이후부터 에이전트는 매물이 팔리게끔 일을 해야하며, 그것은 모든 interested buyer들의 피드백과 오퍼들을 Vendor에게 보고하는것을 포함합니다.

 

7. 매매방식에 따라 거래가 성사됩니다. 거래가 성사되지 않을경우 통상 수수료를 받지 않습니다만 고용계약서에 따라 다릅니다. 고용계약서에 따라 주어진 시간안에(보통20주안밖)거래가 성사되지 않으면 계약이 만기되어 효력을 상실하기때문에 Vendor는

 

• 이대로는 현시장에서 매물이 원하는 가격에 팔리지 않을꺼라고 판단되어 마켓에서 빼내고 더이상 팔지 않거나
• 현재 함께 일하고 있는 에이전트가 잘 하고 있는데 때를 잘못만나 맞는 구매자가 안나타났기 때문이라 생각해 계약를 연장하거나
• 팔리지 않는이유에는 여러가지가 있겠지만 현 에이전트가 일하는 방식도 한 몫한다고 생각되어 기존의계약이 만기될때까지 기다렸다가(먼저 파기하면 수수료를지불해야하니) 다른 에이전트에게 새로운 계약으로 맡기거나 하게됩니다.

 

이 과정에서 초기에 Vendor에게 주었던 Appraisal을 기반으로, 계약기간중 들어왔던 offer들을 보고 매매가 성사되지 않은 이유들을 리뷰합니다.

 

(1) 집을 팔아야 하는데에는 여러 이유가 있습니다. 그 집이 더이상 필요가 없어서, 그 집이 가치가 계속 떨어질테니 하루라도 더 빨리 팔아야해서, 개인적인 이유로나 혹은 비즈니스적 이유로 급전이 필요해서, 은행에서 해당 자산을 처분하라는 권고가 들어와서, 다른 집을 구매해야하는데(conditional offer가 accept되었으니) 잔금이 필요해서 등 여러이유들이 더 있겠지만, 여기에 명시한 이유들은 모두 vendor가 생각한 팔고싶어하는 금액과 때에 각기 다른 영향을 미칩니다. 그렇기 때문에 도대체 왜 어떤이유로 해당 매물을 지금 마켓에 내놨는지 디테일하게 이유를 알고 있는것이 구매하는데 도움이 됩니다.

 

(2) 매물이 마켓에 나왔다 함은 Agency Website를 비롯한 각종 플랫폼인 Oneroof, TradeMe Property, Homes, Real Estate 내지 해당 에이전트의 마케팅툴인 메일침프같은 이메일광고로 Public을 향한 노출이 시작되었고 마켓에 내놨다는 기록이 남는다는 뜻입니다. 매매방식과는 상관없이 Open Home은 대체적으로 주말에 이루어지고, 구매준비를 마친 많은 주택구매희망자들(Potential Buyer)들은 주말 오픈홈 스케줄을 주중에 짜게 되기때문에 매물들은 보통 수요일에 올라오는 경향이 많습니다.

 

위 내용처럼 매물을 마켓에 내놓겠다고 결정하는 시점부터, 매물이 마켓에 내 놓아지는 시간차는 짧게는 한달부터 길게는 3개월 혹은 반년이 걸릴수도 있습니다. 이때쯤에 팔아야겠다고 계속 생각해오면서 준비한게 아니라면 마켓에 내놓기전부터 지출은 최소 5000불에서 2-3만불 혹은 그 이상이 됩니다.

어떤요소에 의해 집을 내놓게 되었고, 그에 따라 얼마를 지출했기때문에 최소한 얼마라도 받아야된다는 생각은 자연스럽게 하게됩니다. 예를들어 똑같은 컨디션의 화장실 레노베이션이라고 하더라도, 2년전 완공된것과 2주전 완공된것은 Vendor가 받으려는 금액에 반영하는 심리가 다르다는것을 고려해야합니다.

 

매물이 마켓에 나온 첫주말의 오픈홈에 온 사람/팀 숫자로 얼만큼 이 매물이 뜨거운가의 지표를 삼게되는데, 많은 팀이 오픈홈에 올 듯 하면 리스팅 에이전시 해당 지점의 멤버가 모두 나와 대여섯명이 붙는가 하면 시장이 조용한 한겨울에 마켓에 내놓아진 비선호 매물들은 첫주라고해도 바이어가 오지 않을수도 있습니다. 오픈홈에 오는 팀들이라고 모두 해당 매물을 살 경쟁자가 아니며, 매물에 따라 30-40%는 과연 이집은 어떻게 생겼을까 라고 생각하고 들어오는 이웃들, 30%는 돈있으면 사겠지만 현재로선 곤란하여 정말 정말마음에 들면 컨디셔날 오퍼를 넣어볼까 라는 생각하고 들어오는 바이어들, 20%는 한번 와봤지만 해당매물의 조건이 마음에 들지 않아 구매를 진행하지 않는 이들 정도 이기때문에 많은 사람들이 오픈홈에 왔다는것에 너무 신경쓰지 않아도 됩니다.