Auction/옥션

참고 : TradeMe Property에서 개인이, REAA2008자격증보유자(에이전트/중개인)없이 이루어지는 온라인경매와는 무관합니다.

이 글은 옥션을 최소 2번이상 다녀와 보신 후 읽어보시면 더욱 더 옥션이 어떻게 진행되었는지 이해할 수 있습니다.
옥션/경매가 어떻게 이루어지는지 이해하기 이전에, 옥션 관련 용어를 정리해보았습니다.

Campaign/캠페인(혹은 옥션캠페인) – 마켓에 내놓는 시점부터 옥션날짜 까지의 기간을 이야기 합니다. 기본 3주 캠페인(주말이 중간에 3번 껴 있음)이지만 4주나 5주까지 연장되는 경우도 있습니다.

Auctioner(옥셔너/경매인) – 에이전시에 소속된 경매의 진행자로서 경매시 편파적이거나 불공정한 경매가 이루어지지 않도록 합니다. 소개하는 매물의 하자와 Chattel을 모두 읊어야하는 법적 의무가 있습니다. 경매의 목적은 reserve금액과 상관없이 Vendor가 가장 높은 금액을 받게하는것이며 increments금액의 조절등 경매의 흐름을 주도합니다. Vendor외에 reserve를 아는 유일한 사람입니다.

Register(레지스터) – 옥션 시작전, 레지스터/등록을 마쳐야만 옥션에서 손을들고 bid 할 수 있습니다. 레지스터 서류는 bid한 가격에 낙찰되었을시 매매를 진행한다는 내용을 담고 있습니다. 레지스터를 하지 않았다고해서 손을 절대 들면 안된다는 규정이 있는것이 아니지만, 레지스터를 하지 않은 이가 bid를 시도하고 낙찰이 되었을때는 그에 대한 조취를 취하게 됩니다. 레지스터를 고의적으로 하지 않고 금액을 높이기 위해 혹은 그 외에 구매하려는 의도없이 bid 하는것은 부적절하며 기만행위에 해당됩니다.

Reserve(리저브/내정가격) – 리저브는 Vendor가 ‘이 가격이면 팔겠다’ 라는 금액입니다. 리저브가 정해지는건 옥션 시작 24시간 전이며, 리스팅 에이전트가 Vendor에게 리저브를 써서 봉투에 넣어달라고 하면, Vendor가 고심끝에 적고 밀봉하여 옥션 시작 전, 옥셔너에게 전달됩니다. 리저브가 쓰여진 이상, 옥션에서 bid가 리저브에 달했을때 Vendor는 리저브를 높일 수 없습니다. bid가 리저브에 맞춰지는 순간, 더 높은 bid가 없을 시, 매물은 그 금액에 낙찰되게 됩니다.
하지만, 옥션진행중 제일 높은 bid가 리저브보다 낮아, 매물이 옥션에서 팔리지 않을 것처럼 진행되고있다면 리저브는 언제든지 Vendor의 결정하에 낮춰질 수 있습니다. 하지만 그렇다고 해서 Vendor가 리저브를 너무 높게 잡았을시, 옥션시에 바이어들이 생각하기에도 충분히 팔릴꺼같은 금액에 bid가 달했음에도 불구하고 On the market이 외쳐지지 않았을 시, 리저브가 높다는것을 가늠할 수 있고, 그는 Vendor의 부족한 현실성과 과욕이 있다는것을 엿볼수 있기때문에 Passed In이 되어도 거래하기 꺼려지는 대상이 될 수도 있습니다.

한 에이전트의 말에 따르면 ‘이가격에 팔렸으면 좋겠다’라는 금액과 ‘못해도 최소한 이가격에라도 팔려야지, 이가격에도 안팔리면 팔지 않는게 맞지’라는 금액의 중간이 리저브로 적당하다고 이야기 한다고 합니다.

Passed-In – 한국은 응찰자 유무로 패찰과 유찰을 나누지만, 여기서는 제일 높은 bid라도 reserve에 미치지 못해 파스드인 되는것도, 레지스터드비더가 없어 입찰이 이루어지지 않아 파스드인 되는것도 모두 같이 취급하여 낙찰되지 않은 매물은 모두 Passed-In됩니다. 파스드인 된 매물은 다시 옥션을 할 수 없습니다.

Lot – 옥션 48시간전부터는 (혹은 옥션이 있는 주의 세일즈미팅때) 해당 옥션의 매물들 순서가 정해집니다. 리스팅의 순서를 이야기 합니다. e.g: 옥션의 12번째 매물 – Lot 12.

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Auction은 Unconditional Buyer만 등록하고 bid할 수 있습니다. 미리 건의를 하고 에이전트를 통해 Vendor측에서 수용하지 않는한 Settlement Date는 매매계약서에 쓰여진 날짜로 잡혀져 있습니다.
Unconditional Buyer들만 Bid 할 수 있기때문에, Vendor는 제시되는 금액만 신경쓸 수 있는 유일한 기회입니다. Passed-In이 된 후에는 온갖 기상천외한 Conditional Offer들로 인하여 차라리 돈 조금 덜받아도 옥션때 리저브 내려서 팔껄 이라는 후회가 들 수 있습니다.

각 Lot의 옥션은 옥셔너가 매물의 상세사항을 읊는것으로 시작합니다. 주소, 방개수, 특이사항, 유의해야할 사항, Chattel등을 설명합니다.
대부분 Starting Bid를 제시해달라며 Public에게 기회를 돌립니다.

Starting Bid가 갖고있는 의미는 아무것도 없습니다. 보통 CV에서 올라갈수도있고 그보다 한참 아래에서 올라갈 수도 있습니다. Starting Bid가 낮다고 매물이 낮게 팔리는것도 아니며, Starting Bid가 높다해서 Reserve가 가까운것도 아닙니다. 올라가는 단위/Increments는 10만단위로 올라갈 수도 있고, 1만단위로 올라갈수도있고, 5천단위로 올라갈수도있고, 1천단위로 올라갈수도있지만 한번 단위가 좁아지면 다시 커지는 수는 많지 않기때문에 웬만하면 옥셔너는 금액이 올라가는 액수가 작아지는걸 거부할 수 있습니다. Vendor가 원하는 금액까지 최대한 올려야하는 사명이 있기 때문입니다.

Starting Bid에서 Reserve(On the Market 이라고 외칠때)에 달할때까지, 그 사이에는 Bidder가 1명 이였을수도, 2명 이였을 수도, 10명이였을 수도 있습니다. 처음 bidding을 시작한 Bidder는 본인이 생각한 budget을 넘어 reserve에 달했을때는 이미 멀리 나가 떨어졌을수도 있고, 혹은 굳건하게 유일하게 남은 bidder일 수도 있습니다. 몇명이 남았는지는 상관없이 Reserve금액을 넘어서서 On the Market이 장내에 외쳐진다면 그때야말로 마지막으로 남는사람이 그 매물을 낙찰 받는 것 입니다.

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– Case 1 : Registered Bidder 의 수가 0일때
옥셔너가 이 매물은 Passed-In 된다고 고지하고 다음 매물로 넘어갑니다.

– Case 2 : Registered Bidder 의 수가 1일때
유일한 Registered bidder에게 상황에 대한 고지가 전달되고, 옥션이 시작되면 Reserve에 도달하게끔 옥셔너가 금액을 올리는 쪽으로 진행을 합니다. Manager 격의 Negotiator가 붙어 Bidder가 방금 불렀던 금액보다 더 높은 금액을 외치도록 합니다. Bidder가 외치는 금액이 공식적 Bid로 매겨집니다.
경쟁자가 없기때문에 Reserve에 맞춰지는 순간(혹은 Reserve가 latest bid에 맞춰지는 순간) 낙찰되고 매매계약서를 서명하는 수순을 밟게 됩니다.

– Case 3 : Registered Bidder의 수가 2혹은 더 많을 때
둘 셋 서로 경쟁하며 나도 모르는사이에 bid금액이 Reserve보다 더 높아진다면 Vendor에게 너무나도 좋은 시나리오겠지만, 옥션에 경험이 있으신 분들은 reserve금액이 수면위로 보일때까지 기다립니다. Reserve가 얼마인지도 모르는데 패를 보여줄 필요는 없기 때문입니다. 그 뜻은 비록 1명 혹은 2명이 경쟁하고 싸우고 본인의 패를 다 보여주면서까지 애써서 reserve금액에 도달하였다고 하더래도(혹은 reserve금액이 내려왔거나) 그때부터 더 많은 bidder들이 달려들 수 있다는 뜻입니다.

– Case 4 : Bid 했던 매물이 Passed-In 되었을때
에이전시에서는 마지막으로 Bid했던 금액을 Offer로 넣겠느냐고 합니다. Auction이후 이기때문에 Vendor는 이후에 들어오는 Conditional Offer들과 비교할 것입니다. 해당 Offer가 Accept 될 시, 매매로 진행되니 신중해야합니다. Offer를 넣을 필요도 없으며, 그 금액으로 Offer할 의무도 있지 않습니다.

낙찰이 된 후에 Winning Bidder와 Vendor는 Agents의 안내를 따라 매매계약서를 작성하기위해 다른 공간으로 안내됩니다. 특별히 고지받은 내용이 없다면, 통상 낙찰가의 10프로를 그 날, Agency의 Trust Account로 지불하게 됩니다.