아래 내용은 ‘거래를 희망하는 매물’의 주택 매매 방식과 관련된 전반적인 흐름을 이해하기 위해 정리한 참고 자료입니다. 개별 매물의 법적 사항이나 매매 방식에 대해 궁금한 점이 있을 경우에는 반드시 모기지 브로커, 변호사 또는 부동산 에이전트에게 직접 문의하시기 바랍니다.

본 내용은 Auction 또는 Negotiation(이하 네고)에 들어가기 전, 과정과 구조에 대한 이해를 돕기 위한 설명일 뿐이며 법적 책임을 지지 않습니다.

여러 매매 방식을 이해하기에 앞서, 주택 매매가 일반적으로 어떤 순서로 진행되는지를 먼저 이해하는 것이 중요합니다. 이 흐름을 이해해야 판매자(Seller 또는 Vendor)의 입장을 파악할 수 있고, 실제 구매가 성사되든 그렇지 않든 보다 합리적인 판단을 내릴 수 있습니다.

다음은 일반적인 주택 매매 진행 순서입니다.

1. Vendor는 여러 가지 이유로 보유 중인 주거용 부동산(Residential Property)을 매도하기로 결정하고, 한 명 또는 여러 명의 에이전트에게 연락합니다.

2. 연락을 받은 에이전트들은 최근 인근 지역에서 유사한 조건의 매물이 거래된 사례를 바탕으로, 현재 부동산 시장 상황과 매매 추세를 종합해 예상 판매 가격(Appraisal)을 산정합니다. 이 Appraisal은 서면으로 제공되며, 왜 해당 가격이 적정하다고 판단했는지, 더 높은 가격을 받기 위해 어떤 부분을 보완하면 좋은지, 매물을 언제 시장에 내놓는 것이 유리한지, 매매가에 따른 수수료 구조는 어떻게 되는지, 그리고 각 매매 방식의 장단점 등에 대해 설명이 이루어집니다. 수수료 구조는 에이전시와 에이전트에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

3. Vendor는 제시된 Appraisal과 조건이 만족스러운 에이전트를 선택하고, 해당 에이전트와 고용 계약(Listing Agreement)을 체결합니다.

4. 계약 체결 후, 에이전트가 매물을 시장에 내놓기 전까지 Vendor는 집을 판매 가능한 상태로 준비합니다. 필수는 아니지만, 일반적으로 조경 정리(Landscaping), 스테이징(Staging), 내부 도장, 블라인드나 커튼 교체, 조명 교체 등 크고 작은 정비가 이루어집니다. 이 과정에 따라 매물을 시장에 내놓는 시점이 다소 늦춰질 수 있습니다.

5. 매물이 준비되면 사진작가나 영상 촬영팀이 방문해 보통 2~3시간 정도 촬영을 진행하며, 이때 평면도(Floor Plan) 작성을 위한 치수 측정도 함께 이루어집니다.

6. 촬영이 완료되면 Vendor는 매물을 공식적으로 시장에 내놓는 데 대한 서명을 합니다. 이 서명이 있어야만 에이전트는 매물을 공개적으로 홍보하고, 오픈홈을 진행하며, 구매 희망자들에게 집을 보여줄 수 있습니다. 서명 이후부터 에이전트는 매물이 팔리도록 적극적으로 활동해야 하며, 관심 있는 바이어들의 피드백과 오퍼를 Vendor에게 보고할 의무가 있습니다.

7. 선택된 매매 방식에 따라 거래가 성사되거나, 성사되지 않을 수도 있습니다. 일반적으로 거래가 이루어지지 않으면 수수료는 발생하지 않지만, 이는 고용 계약서의 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 계약서에 명시된 기간(보통 약 20주 전후) 내에 거래가 성사되지 않으면 계약은 만료되며, Vendor는 이후 다음과 같은 선택을 하게 됩니다.

   매물이 현재 시장에서 원하는 가격에 팔리기 어렵다고 판단해 매도를 중단하거나,

   현 에이전트가 충분히 잘하고 있다고 판단해 계약을 연장하거나,

   판매가 되지 않은 원인 중 에이전트의 전략이나 방식도 영향을 미쳤다고 판단해 계약 만료 후 다른 에이전트와 새로 계약을 체결할 수 있습니다.

   이 과정에서 초기 Appraisal과 실제 들어왔던 오퍼들을 비교하며, 왜 매매가 성사되지 않았는지를 함께 검토하게 됩니다.

집을 매도하는 이유는 매우 다양합니다. 더 이상 해당 주택이 필요 없어서, 자산 가치가 하락할 것으로 판단해서, 개인적 또는 사업적 사정으로 급전이 필요해서, 은행의 요청으로 자산을 처분해야 해서, 다른 주택을 구매하기 위해 잔금이 필요해서 등 이유는 각기 다릅니다. 이러한 매도 사유는 Vendor가 원하는 가격과 매도 시점에 큰 영향을 미칩니다. 따라서 왜 이 매물이 지금 시장에 나왔는지를 이해하는 것은 구매자 입장에서 매우 중요한 정보가 됩니다.

매물이 시장에 나왔다는 것은 에이전시 웹사이트를 비롯해 Oneroof, TradeMe Property, Homes, Real Estate 등의 플랫폼과 이메일 마케팅 등을 통해 공개 노출이 시작되었으며, 공식적인 리스팅 기록이 남았다는 의미입니다. 오픈홈은 매매 방식과 관계없이 주로 주말에 진행되며, 구매 준비가 된 많은 잠재 구매자들은 주중에 오픈홈 일정에 맞춰 계획을 세우기 때문에 매물은 보통 수요일 전후로 시장에 올라오는 경우가 많습니다.

Vendor가 매도를 결정한 시점부터 실제로 매물이 시장에 공개되기까지는 짧게는 한 달, 길게는 3개월에서 반년 이상이 걸릴 수도 있습니다. 이 과정에서 충분한 준비 없이 매도를 결정했다면, 시장에 내놓기 전부터 최소 수천 달러에서 많게는 수만 달러 이상의 비용이 발생할 수 있습니다. 이러한 비용과 매도 사유는 Vendor가 최소한 받아야 한다고 생각하는 가격에 자연스럽게 반영됩니다. 예를 들어 같은 수준의 욕실 리노베이션이라도, 2년 전에 완료된 것과 불과 2주 전에 완료된 경우 Vendor의 심리는 크게 달라질 수 있습니다.

첫 주말 오픈홈에 방문한 팀의 수는 해당 매물의 시장 반응을 가늠하는 하나의 지표가 됩니다. 방문자가 많을 경우 해당 지점의 에이전트 여러 명이 함께 대응하기도 하지만, 비수기이거나 선호도가 낮은 매물의 경우 첫 주말에도 방문자가 거의 없을 수 있습니다. 다만 오픈홈에 방문한 모든 사람이 실제 구매 경쟁자는 아닙니다. 일반적으로 방문자의 일부는 단순히 집이 어떻게 생겼는지 궁금해서 온 이웃들이고, 일부는 자금 여건이 충분하지 않지만 조건이 맞으면 시도해 볼 수 있는 구매자들이며, 또 다른 일부는 방문 후 조건이 맞지 않아 구매를 진행하지 않는 경우도 많습니다. 따라서 오픈홈 방문자 수에 지나치게 집착할 필요는 없습니다.